Dans le neuf et dans l’ancien, de nombreux dispositifs sont synonymes d’avantages pour les investisseurs. Spécialistes de la rénovation et de la réhabilitation à travers notre entité MCA Investissement, nous maîtrisons les rouages du régime LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) et du déficit foncier. Explications :
Depuis le 21 février 2026, l’investissement locatif dispose d’un nouveau cadre fiscal : le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun. Issu de la loi de finances 2026, il succède au Pinel et change radicalement la logique de l’avantage fiscal accordé aux propriétaires bailleurs.
Qu’est-ce que le statut Bailleur privé dit “dispositif Jeanbrun” ?
Le dispositif Jeanbrun tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, à l’origine du plan « Relance logement ». Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire, ce nouveau statut fonctionne sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier : chaque année, une partie du prix d’acquisition du logement vient en déduction des revenus fonciers imposables.
Les avantages fiscaux
Le taux d’amortissement annuel varie selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué :
Dans le neuf : entre 3,5 % et 5,5 % par an, appliqué sur 80 % de la valeur du bien (le foncier, soit 20 % de la valeur, étant exclu de l’amortissement).
Dans l’ancien rénové : entre 3 % et 4 %, selon les trois niveaux de loyer.
Cet amortissement vient s’imputer sur les revenus fonciers, avec un plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global pouvant atteindre 10 700 €. Le plafond global d’amortissement déductible varie selon la catégorie de loyer pratiquée :
jusqu’à 8 000 € pour un loyer intermédiaire ;
jusqu’à 10 000 € pour un loyer social ;
jusqu’à 12 000 € pour un loyer très social.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs critères doivent être respectés :
Type de bien : logements collectifs uniquement (les maisons individuelles sont exclues), neufs en VEFA ou anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Performance énergétique : DPE A ou B pour le neuf, ou atteinte de ce niveau après travaux dans l’ancien.
Location nue : le logement doit être loué non meublé, à titre de résidence principale du locataire (le dispositif est incompatible avec le statut LMNP).
Durée d’engagement : engagement de location d’au moins 9 ans.
Plafonds de loyers et de ressources : fixés par décret selon la localisation et la catégorie de loyer (intermédiaire, social, très social).
Lien avec le locataire : le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent jusqu’au 2ᵉ degré.
Point notable : aucun zonage géographique n’est imposé, contrairement au Pinel. Le dispositif est donc accessible sur tout le territoire, y compris en région lyonnaise.
Pour quelles opérations ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un propriétaire déjà bailleur ne peut pas l’appliquer rétroactivement à un bien qu’il détient déjà : seules les nouvelles acquisitions sont concernées.
Il n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de réduction d’impôt sur le même bien (Pinel, Denormandie, Malraux), mais reste compatible avec le statut LLI (Logement Locatif Intermédiaire) sous réserve d’en respecter les conditions propres.
Un point de vigilance : la plus-value à la sortie
L’amortissement déduit chaque année vient minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, l’avantage fiscal obtenu pendant la phase de détention peut se traduire par une plus-value imposable plus élevée à la sortie. C’est un paramètre essentiel à intégrer dans toute stratégie patrimoniale de long terme.
Vous portez un projet de promotion immobilière ou d’investissement locatif en région lyonnaise et souhaitez étudier l’opportunité du dispositif Jeanbrun pour votre opération ? N’hésitez pas à nous contacter.
Ce statut avantageux permet aux propriétaires particuliers mettant à la location un ou plusieurs logements meublés de bénéficier de nombreux avantages à condition de respecter un plafond de revenus locatifs de 23 000 € par an. Le régime LMNP offre :
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Le déficit foncier est une stratégie d’investissement immobilier qui peut offrir des avantages fiscaux aux investisseurs. Il consiste à acheter un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation, à effectuer ces travaux et à les déduire fiscalement de ses revenus fonciers.
En pratique, cela signifie que les dépenses liées aux travaux de rénovation du bien immobilier peuvent être déduites des revenus fonciers perçus, dans la limite de 10 700€ par an, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu à payer. Si le montant des dépenses est supérieur aux revenus fonciers, le déficit foncier résultant peut être reporté sur les années suivantes dans la limite de 10 ans, et utilisé pour réduire l’impôt sur le revenu des années concernées.
Grâce au mécanisme du déficit foncier qui apparaît lorsque vos charges s’avèrent supérieures à vos recettes locatives, bénéficiez d’une baisse d’impôt substantielle !
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